❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

월세는 일정한 보증금을 내고 매달 방값을 내는 계약이고, 전세는 입주할 때 큰 금액의 보증금을 내고 월세 없이 사는 것입니다. 전세는 매달 추가적인 관리비와 공과금만 내면 됩니다. 통상적으로 보증금을 높일수록 월세가 낮아집니다.

일반적으로 보증금 1000만원을 올리면 월세를 약 5만원 정도 낮출 수 있습니다. 예를 들어, 보증금 1000만원에 월세 60만원인 방의 보증금을 2000만원으로 올리면 월세가 55만원으로 내려갈 수 있습니다. 다만 이는 집주인 마음이며, 전환율도 공식적으로 정해져있는 것이 아니므로 집주인이 원하는 보증금 액수 내에서 협의해야 합니다.

부동산 중개는 매물 추천부터 방문, 계약까지 도와주고 거래 안전이 보장되지만 중개보수(복비)가 발생합니다. 직거래는 중개보수가 없지만 등기부등본 체크 등 모든 사항을 직접 해결해야 하며 거래 안전이 보장되지 않습니다.

특히 보증금이 높은 전세는 공인중개사를 통하여 안전하게 거래하는 것을 강력히 추천합니다. 부동산 중개업소는 거래 보증보험에 가입되어 있어 사고 발생 시 손해를 배상받을 수 있습니다.

계약금은 통상 보증금의 10%를 받습니다. 계약을 취소하는 경우 돌려받을 수 없으며, 집주인이 파기하는 경우 그 2배를 보상받을 수 있습니다.

가계약금은 계약서를 쓰기 전에 찜의 용도로 보내는 돈으로, 계약금과 동일한 효력을 지니지만 액수는 20-50만원 정도로 낮습니다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 건물의 주소를 입력하면 온라인으로 쉽게 열람할 수 있습니다. 열람 수수료는 700원입니다.

등기부등본에서 확인해야 할 중요한 부분은 갑구(소유권)와 을구(근저당권 등 빚)입니다. 특히 전세 계약 시에는 건물에 잡혀있는 융자 금액을 꼭 확인해야 합니다.

전세는 보증금이 높아 특히 주의가 필요합니다:

• 등기부등본을 확인하여 건물의 융자(근저당권) 확인
• 선순위 임차보증금(먼저 살고 있던 세입자들의 보증금 총액) 확인
• 융자 금액 + 선순위 임차보증금 합계가 건물 시세의 80% 이하인지 확인
• 부동산 중개업소를 통해 계약하여 안전 확보

부동산 중개업소를 통하면 건물의 권리 상태를 분석해주고, 사고 발생 시 중개 보증보험을 통해 손해를 배상받을 수 있습니다.

관리비는 건물 관리 명목으로 받는 비용으로, 사실상 추가적인 월세라고 볼 수 있습니다.

중요: 공과금(전기, 가스, 수도, 인터넷)이 얼마나 포함되어 있는지 계약 전에 꼭 확인해야 합니다. 방마다 다르며, 모두 포함되어 있는 곳도 있고 하나도 포함되어 있지 않은 곳도 있습니다.

전입신고를 하면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 주요 효과는:

• 건물이 경매에 넘어가더라도 지역에 따라 최대 5,500만원까지 최우선변제 가능 (2023년 2월 기준, 서울특별시)
• 주택임대차보호법의 보호 대상이 됨
• 대항력 확보 (제3자에게 임차권을 주장할 수 있음)

보증금 액수가 정말 적은 게 아니라면, 전입신고는 필수입니다!

확정일자를 받으면 건물이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

중요한 점: 확정일자를 받은 이후에 집주인이 돈을 빌리게 되면 내 보증금이 우선순위가 됩니다. 확정일자를 받기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있다면 그 빚을 먼저 갚고 난 후 남은 돈을 받게 됩니다.

결론: 보증금이 소액이 아니라면 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다!

오프라인:

• 동주민센터에 계약서를 지참하고 방문
• 신분증 필요

온라인:

• 전입신고: 정부24 (www.gov.kr)
• 확정일자: 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 또는 국토교통부 부동산거래관리시스템

팁: 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 경우 주택임대차계약신고 의무가 있으므로, 부동산거래관리시스템에서 신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 것을 추천합니다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률입니다.

중요: 보호를 받기 위해서는 해당 집에 실제로 거주하여야 하고, 반드시 전입신고를 해야 합니다.

만기 퇴실 예정이라면 만기 두 달 전에 퇴실할 것이라고 주인에게 통보해야 합니다!

그렇지 않으면 이전 계약 가격 및 기간대로 계약이 자동으로 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 부릅니다.

묵시적 갱신된 경우, 세입자가 퇴실을 통보한 후 3개월 내에 계약을 해지할 수 있지만, 이 3개월 동안 새로운 세입자가 들어오지 않으면 방을 뺄 수 없습니다.

⚠️ 따라서 퇴실할 때는 반드시 계약만료 2달 전까지 집주인에게 말씀하세요!

재계약을 하지 않아 묵시적으로 계약이 갱신된 경우, 세입자가 퇴실 통보를 하면 통보한 날로부터 3개월 이내에 주인은 계약을 해지해야 합니다!

따라서 나가기 3개월 전에만 미리 말을 하면 세입자를 구해주거나 복비를 내줄 의무가 전혀 없습니다.

계약 기간 중 퇴실하려면 크게 두 가지 방법이 있습니다:

① 전대차 (친구에게 빌려주기)

• 임대인의 동의가 있는 경우에만 가능
• 집주인의 허락 없이 무단으로 전대하면 계약이 해지될 수 있음
• 방학마다 이런 방식으로 방을 내놓는 경우가 많지만, 집주인 허락이 없다면 위법!

② 새로운 세입자 구하기

• 주인에게 말하고 새로 계약할 사람을 구함
• 새로운 세입자가 들어오는 때에 맞춰 보증금을 돌려받고 나갈 수 있음
• 부동산을 통한다면 주인이 내야 할 중개보수(복비)를 부담해야 함

월세의 경우 1년, 전세의 경우 2년이 일반적입니다.

알아두기: 기간을 짧게 계약했더라도, 세입자는 주택임대차보호법에 의해 최소 2년 동안은 거주가 보장됩니다. 계약 기간이 짧을수록 집주인에게 불리하기 때문에, 몇 개월짜리 단기 계약은 계약 가능한 방들이 줄어들며 보증금이 낮고 월세가 비싼 경우가 많습니다.

집토스 앱을 통해서 근방의 매물을 둘러보면 실제 거래 가능한 매물들을 통해 시세를 파악할 수 있습니다.

시세보다 비싼 집은 비싼 값어치를 하고, 시세보다 저렴한 집은 저렴한 이유가 있습니다. 다만 같은 가격이더라도 가격 대비 넓은 방, 가격 대비 깔끔한 방 등이 있으니 자신의 취향에 따라 예산 내에서 최적의 방을 찾으면 됩니다.

온수 온도는 '저온'으로: 온수가 난방보다 가스를 많이 먹습니다. 온수 온도를 '고온'으로 해 두면 너무 뜨거워서 찬물을 섞어 쓰게 되어 비효율적입니다. 저온 혹은 중간 온도로 설정하세요.

동파 방지: 날씨가 추운 겨울에는 보일러 전원을 켜두어야 합니다. 보일러가 집 밖에 있는 경우, 정말 추운 날은 수도꼭지를 온수로 돌려놓고 물을 한 방울씩 떨어지게 해놓으면 동파를 완전히 방지할 수 있습니다.